政策定调改革土地管理制度 专家称短期对楼市无直接影响

导读： “改革土地管理制度，提高土地管理的灵活性”是中央财政经济委员会在8月26日召开的第五次会议上强调的重点之一。 同一天，《土地管理法》（修正案）在第十三届全国人民代表大会常务

“改革土地管理制度，提高土地管理的灵活性”是中央财政经济委员会在8月26日召开的第五次会议上强调的重点之一。

同一天，《土地管理法》（修正案）在第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议上表决通过。修订后的《土地管理法》对农村征地，集体管理建设用地入口和宅基地管理的法律规定进行了一些调整，取消了集体建设用地多年不能直接进入市场的双重制度。

许多专家《证券日报》记者采访的行业专家认为，允许集体经营的建设用地进入市场是这次《土地管理法》修订的最大亮点，也符合“改革土地管理”的政策方向。制度和提高土地管理的灵活性“。

彻底的制度障碍

“长期以来，农村集体土地必须依法转为国有土地，才能用作商业建设用地。虽然集体经营建设用地已经在个别地区试点，但尚未完全实施。“该研究所首席分析师张波在接受《证券日报》采访时表示，调整表明土地市场的供给模式已经从统一发展到二元，这也意味着城市化率越来越高，土地一级清除了城乡一体化建设和发展的制度障碍。

城市国有土地与农村集体土地的分离一直是中国城乡二元结构的重要体现。随着近年来各项改革的不断深入，当前农村土地制度和社会主义市场经济问题日益突出。在此背景下，中央办公室和国务院于2014年底发布了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革试点工作意见》，在全国范围内部署农村土地制度试点改革。

“自试点突破”土地管理法“和”城市房地产管理法“的有关规定以来，全国人大常委会于2015年2月决定授权国务院暂停执行”土地管理法“的五项规定。 33个试点县行政区域的行政法和城市房地产管理。法律的一个条款。“自然资源管理司司长魏丽华说，自2015年以来，农村土地制度改革33试点领域取得了显着成果，为《土地管理法》的修订奠定了坚实的基础。

从法律修改情况来看，新增“工业用地，商业用途和其他经营用途的土地使用规划，依法登记的集体经营建设用地，允许土地所有者通过转让交给单位。租赁等。或个人使用规则。

壳牌研究所首席市场分析师徐晓乐在接受《证券日报》采访时表示，修订后的《土地管理法》允许集体建设用地无政府征收进入工商业区，但集体建设用地尚未释放。在商业领域，土地所有者可以通过转让，租赁等方式交给单位或个人，打破双重土地制度的冰。其最大的意义在于进一步增加市场流动性因素，提高利用因素的效率，促进二次城市化进程，有利于进一步挖掘经济增长潜力，实现优质增长。

对房地产市场没有直接影响

随着集体经营建设用地的“合法化”进入市场，业界最关心的是其对土地市场和房地产市场的可能影响。

张波认为，从长远来看，集体经营的建设用地进入市场确实会对土地供应格局产生重大影响，促进土地供应格局从统一到二元的发展，但这种影响是渐进和渐进;从短期来看，它对土地市场的影响非常有限，因为市场不是无条件和随机的，不仅符合计划，而且还有相应的年度计划进入市场的土地总量。

徐晓乐还表示，由于修订后的《土地管理法》，集体建设用地尚未进入住宅部门，因此对城市房地产市场没有直接影响。

值得注意的是，虽然修订后的《土地管理法》正式删除了使用国有土地或收购国有原有集体土地进行非农业建设的规定，实际上，打破集体建设用地进入市场必须首先被征收为国有两年前，法规在“面子”中处于领先地位。

2017年8月，原国土资源部和住房和城乡建设部确认首批13个城市试点利用集体建设用地建设出租房。随后，自然资源，住房和城乡建设部在今年年初联合宣布了《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，并原则同意。福州，南昌，青岛，海口，贵阳五个城市利用集体建设用地建设试点住房实施方案。到目前为止，集体建设用地和出租房的试点城市数量已增加到18个。

徐晓乐预测，未来集体建设用地有望逐步从房屋租赁市场开放到房地产开发，以实现中央政府提出的“多供应，多渠道保障”的住房制度。以及出租和购买“。