资金承压 房企京城拿地仍谨慎

导读： 上半年北京最后一批土地以总价120.33亿元的价格出售。截至今年上半年，北京土地市场共有31块住宅用地，总交易面积378,340平方米，同比增长30％。总营业额868.65亿元，同比增长29％。从

上半年北京最后一批土地以总价120.33亿元的价格出售。截至今年上半年，北京土地市场共有31块住宅用地，总交易面积378,340平方米，同比增长30％。总营业额868.65亿元，同比增长29％。从土地性质来看，北京土地市场的土地供应仍然是主流，但比例略有下降。特别是在年中，无限量土地的供应逐渐增加。有业内人士指出，上半年，由于市场整体市场化不良等因素，土地市场仍处于不温不火的状态。房地产公司在采取土地时仍然更加谨慎，特别是在面对总价较高的土地时。预计如果下半年住房融资没有明显改善，北京土地市场将没有明显的上升趋势。

土地销售营业额同比增长21％

今年上半年，北京最后一批石窟几天前刚刚落下帷幕。石景山，顺义和平遥的三块地块在最后一战中累计达到120.3亿元。

据北京中原市场研究部统计，截至今年上半年，北京土地市场已售出33块地块，总面积为391.65万平方米，比去年上半年增长6％。总营业额为910亿元，同比增长21％。平均保费率为10.67％。其中，住宅用地31个，总交易面积378,340平方米，同比增长30％。总营业额868.65亿元，同比增长29％。保费率为11.24％，低于去年同期。

地块中，有12个有限竞争住房地块，总面积1,558,700平方米，同比下降10.7％。总营业额468.83亿元，同比下降12％。保费率为12.89％，低于去年同期。

从上半年的土地供应区来看，大部分地块都在五环和六环之外。但是，从交易情况看，五六环外没有土地，而且土地出让率不高。高价卖得很快，因为高价意味着情节的位置很好。

业内人士分析，由于土地流转的严峻条件，房地产市场的深度调控以及土地供应节奏的放缓，北京的土地市场自2018年以来一直处于寒冷状态，而“低迷”甚至已成为2018年北京土地市场的关键词。 2019年，尽管北京的土地市场依然“低迷”，但上半年末土地供应速度似乎有所加快。

根据诸葛住房研究中心的统计，截至6月10日北京举行的土地推广会议后，北京有8个住宅用地，土地供应速度有所提高。

非限制性房地产市场激活市场

“事实上，该公司已经建立了这块土地的后续营销团队。”我没想到。一位房地产公司的内部人士参与了石景山的不稳定土地拍卖，他刚刚在幕后告诉“北京商报”，该公司在这片土地的初步研究上投入了大量精力，制定了营销计划。这片土地是必须的。我没想到我的对手会更加坚定。现在我超出了我的预算，不得不削减我的爱。

从石景山土地的热情可以看出，非限制性住宅地块的热度确实不同寻常，这在此前的北京土地市场中非常罕见。今年上半年，土地流转部门似乎有意识地增加了非限制性土地的数量，故意改变市场供给结构，增加了土地市场的热度。

“无限制土地供应的明显增加是北京土地市场的重要转变。”诸葛芳芳数据研究中心分析师岳梦门分析。

统计数据显示，截至目前，北京土地市场已售出8套无限制宅基地。无限制地块数量的增加确实在市场上产生了一些刺激。据业内人士分析，虽然不能说土地市场明显宽松，但土地流转更加多元化，转让规则可能更加灵活可能是一种趋势。

市场进入深度调整期

土地供应的可能性将在下半年继续增加。

壳牌研究院的统计数据显示，2019年前五个月北京的住宅用地供应规划和建设同比增长15.1％，是过去五年同期的最高水平。与此同时，土地供应的节奏也明显加快。

壳牌研究院首席市场分析师徐晓乐表示，从历史数据来看，下半年的住宅用地供应量将超过上半年。但是，土地供应的节奏将与商品房解构周期相协调。目前，北京的商品房，特别是有限竞争的房间，速度缓慢，近期高价土地主要是首次进入北京，其中大部分都扎根于北京。由于上次土地转换的库存供应压力较大，上市热情较低，近期的土地流转情况不能作为土地市场大幅升温的参考。

另一位业内人士指出，虽然近期北京的土地供应速度加快，但实际上对土地征收更为谨慎。市场已进入深度调整期，市场预计不会如此活跃，房企倾向于谨慎，另一方面，债务压力更大。

和硕首席分析师郭毅认为，一些住房公司的土地储备不足，希望继续在公开市场上占有土地。一旦价格超过对该地块未来价值的预期，它可能会停止招标。

专家指出，今年上半年，由于整体市场化不良等因素，土地市场仍处于温和稳定状态。